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L’expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir avec toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d’établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d’un bien immobilier d’habitation ou commercial.

Le rapport d’expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l’Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise.

Les Méthodes de calcul

La méthode comparative par régression statistique permet d’observer plusieurs caractères d’une même population, (biens immobiliers vendus depuis moins d’un an sur le même secteur) on obtient alors des statistiques ayant deux dimensions ou plus en nous intéressant aux liens qui peuvent exister entre les surfaces et les prix m². Il s’agit d’obtenir une présentation des données qui permet de visualiser les résultats.
C’est à partir du tableau de contingence, alimenté par les références analysées in situ par l’expert, qu’on obtient le prix/m² du bien estimé.
Le tracé d’un nuage de points, à partir des observations, fait apparaître une courbe centrale à partir de laquelle les points se répartissent. La détermination mathématique de cette courbe constitue l’étude par régression.

La méthode comparative hédoniste : le prix au m² maximal, relevé par quartier , est presque toujours celui des logements neufs en cours de commercialisation. La méthode hédoniste par réduction appliquée à l’évaluation des appartements anciens (constructions antérieures à 1980) pondère le prix du logement neuf par un mécanisme de réduction.

La méthode par capitalisation : la méthode consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier à partir de son revenu réel (loyer brut annuel) ou potentiel (valeur locative annuelle). Le lien arithmétique entre le revenu et la valeur vénale est le taux de capitalisation. Le taux de capitalisation est souvent analysé comme la mesure du risque pris par le bailleur.

La méthode par discounted cash flow : c’est une variante de la méthode par capitalisation du revenu. Son principe repose sur l’évaluation des revenus nets générés par l’appartement et projetés sur une durée choisie en adéquation avec les attentes du futur investisseur.

 
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